Faire adopter certaines décisions par l'assemblée générale peut parfois relever du véritable chemin de croix pour un copropriétaire. L'ordonnance du 30 octobre dernier qui entrera en vigueur en juin 2020 devrait rendre la tache plus aisée. Le recouvrement des impayés de charges sera aussi facilité et le conseil syndical pourra se voir attribuer des pouvoirs élargis.
La loi de 1965, texte de référence pour les copropriétés, s’applique à toutes les propriétés réparties par lots qu’elles soient d’habitation, de commerces, de bureaux.
Elle a été modifiée par une ordonnance du 30 octobre dernier qui entrera en vigueur en juin 2020. Vote en assemblée, pouvoirs du conseil syndical, relation avec le syndic : tour d'horizon des principaux changements apportés par ce texte. Ils vont dans le sens d'une fluidification des prises de décisions et de la gestion des copropriétés.
Des majorités plus faciles à atteindre
Pour faciliter la prise de décisions en assemblée générale, les modalités de vote ont été modifiées (article 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965). «Le législateur avait le choix entre baisser les majorités ou étendre les passerelles. Dorénavant, sous certaines conditions,
toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 par exemple pourront faire l’objet d’un second vote immédiat à la majorité de l’article 24», explique Hugues Péronet-Marquet, professeur à l’Université de Paris 2 Panthéon-Assas et président du CNTGI.
Autrement dit : l’article 25-1 prévoit désormais que lorsqu’une décision n’a pas atteint la majorité des voix de tous les copropriétaires, requise par l’article 25, il est possible de procéder à un second vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (et non de l'ensemble des copropriétaires y compris ceux absents ou qui s'abstiennent). Une condition préalable doit toutefois être respectée : il faut que le projet ait obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires lors du vote initial.
Il sera ainsi plus facile d'obtenir l'approbation de l'AG pour, entre autres, créer une ouverture dans un mur porteur ou déterminer la cotisation annuelle au fond travaux.
Une même «passerelle» sera aussi possible pour les décisions relevant de l’article 26. Celles-ci nécessitaient jusqu'à présent le vote d'une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Deux conditions difficiles à remplir.
Le nu-propriétaire l'emporte sur l'usufruitier
Les décisions relevant de l'article 26 pourront dorénavant être prises en second vote selon l’article 25.
«Par exemple, la cession d’une partie commune est prise à la majorité prévue à l’article 26. Ce n’était pas facile à obtenir, la possibilité d’un deuxième vote immédiat à la majorité de l’article 25 va simplifier la vie des copropriétaires et accélérer les prises de décision», prédit Hugues Péronet-Marquet
L’ordonnance modifie également les dispositions de votes en assemblée concernant l’usufruitier et le nu-propriétaire d’un bien. Désormais, en cas de désaccord entre eux pour leur représentation, c’est le nu-propriétaire qui assistera d’office à l’assemblée générale.
Enfin, afin de palier à l’absentéisme durant les assemblées générales, les votes par correspondance et par Internet seront possibles, mais les modalités pratiques ne sont pas encore connues.
Plus de pouvoirs pour le conseil syndical
Une autre évolution du texte concerne le conseil syndical.
Les copropriétaires en assemblée générale pourront lui déléguer - à condition qu'il soit composé d'au minimum trois membres - le pouvoir de prendre seul certaines décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 comme par exemple le vote d’un ravalement, le remplacement d’un ascenseur vétuste, l’élection ou le renouvellement du syndic.
L’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel ou les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires sont en revanche exclues de cette délégation.
La durée de cette délégation est de deux ans.
Garantie de paiement des charges
Les impayés des charges de copropriété est un problème récurrent.
Pour y remédier, l’ordonnance inscrit la mise en œuvre d’une hypothèque au profit du syndicat, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.
Les sommes dues pourront être réglées sur les meubles garnissant les locaux du copropriétaire débiteur ainsi que sur les loyers dus par son locataire si le bien est loué, bien entendu.
Convocation d’une assemblée générale
Pour réaliser des travaux qui portent sur la structure de l’immeuble par exemple, un copropriétaire a besoin de l’autorisation de la copropriété, et pour cela il doit patienter jusqu’à la prochaine assemblée générale pour faire voter les travaux.
Après l'application du texte, un copropriétaire pourra demander, à ses frais, la convocation d’une assemblée générale et faire adopter plus rapidement une résolution le concernant.
Enfin, un point de l'ordonnance concerne uniquement les copropriétaires d’un immeuble à destination autre que d’habitation. Ils auront désormais le choix de rester sous le régime de la loi de 1965 ou de mettre en place une convention et un autre mode de gestion.
Le contenu du texte (Journal Officiel n°0254 du 31 octobre 2019 Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) est dense et apporte des nombreux changements.